深圳的厂房行情，说白了就是看“地段”和“运气”。别跟我念那些教科书上的公式，那种东西在写字楼里用，在工业地界儿绝对跑不了。
你想找个大平层厂房，那是另一码事，想找个临街、能拉板车的老厂房，那才是真金白银的战场。 先说大平层，这种带独立外立面、带停车场、还带独立消防的，在深圳拼不过好的地段。
像南山那边的老工业区，边检口旁边的，要么蛇口那边，价格是个位数一个数，也就是在三万到五万之间。但这彻底看距离，离海边越近，价格越离谱。有些地段可能早被改造成住宅了，就连变成了集体宿舍，想租一个独立核算的，得去问问啥“封顶”要么“封顶线”的规定。
要是你买下来，想自己搞啥高端的饮料厂要么化妆品厂，那得看能不能拿到规划许可，否则就是违建，随时被拆。 再说说那种略微老一点、格局大、能拉大板车的老厂房，这才是深圳租金的常态。
这种房子大量在宝安、龙岗，就连福田的边缘。
你看那个老工业区，也就是常说的“旧改”区，那会儿全是工厂，目前想搞电商直播基地，要么搞个小型的物流中转站，租金大约在四万到六万之间。
要是略微靠近机场要么高新区，价格能上十万，但那地方寸土寸金，一点都不能动，想搬进去还得看政策，大量时候是“过渡性”的，等你拿到证再交租，要么租金直接翻倍。 要是是在罗湖要么南山Core 要么南山科技园附近的这种老牌厂房，那价格就得看供需了。
那会儿深圳有大量大工厂搬空了，没人要，目前想留个壳子，要么想搞个微缩的工厂，为了省点租金，有人愿意出个五万就连六万。但你要知道，这种租金是虚火，还没产出。你得看这个厂子里住了多少人口，闲置了多少，真正能干活的是不是你的同行。 说到具体案例，我得给你掰扯细点。
比如南山区那个著名的“龙口”要么“龙栖”，那会儿大量啤酒厂、饮料厂都搬那会儿了，目前想搞个啤酒厂要么饮料厂，租金起步价就是六万。
要是能拿到规划证，还能免租，那才叫真金白银。但要是你想去龙岗边的那里，那边那会儿有大量纺织厂，目前想搞个物流园，租金能谈到五万，就连更低。关键看期限，大量房东是签三年，要么签五年，期限一长，压力就大，租金自然就高。 还有一种情况是那些“小而美”的厂房，位于一些特色园区，比如像深圳湾、前湾那边。
这种地方租金略微贵一点，八万就连一万二都是有可能的。但前提是你要懂行，懂如何装修，懂如何管理人流。
这种厂房一般不是直接拿来用的，得是“投建用”模式，你得先交租金，再慢慢装修，最终再投入使用。
这种模式在福田中心区要么南山最繁华的地方挺常见，别看前期投入大，但后期租金稳定，并且还能享受一些税收优惠。 你要想搞一个真正的 döck (Dockless) 要么无人配送的物流点，那种小一点的厂房，租金能谈到四万五，要是离地铁近一点，能谈到三万。但说实话，这种小厂好办出事，设备全在人身上，一旦出了事，房东和运维方都得担责。
故此大量小厂实际上是租给别人用，自己只是出个壳，要么出个保证金。在这种情况下，租金会略微高一点，出于承担了风险。 还有一个不得不提的是“商住两用”的厂房。在深圳大量老城区，大量厂房本来就是办公性质的，后来改成了工厂，要么改成公寓。
要是你找这种房子，租金价格会虚高，出于里面有人住，人多了，租金就上不去了。想搞个工业，还得看能不能合法改。有些房东劝你别搞，改了就没法做了；有些房东说能够，但得看你能不能把消防过，能不能把结构改得保险。 最终，我想说，在深圳做厂房生意，光看数字没用。你得看人流，看政策，看房东的脾气。有些地段租金便宜，但只有虫群飞过，搬不进去；有些地段租金高，但随时有人搬走，租不到。
这就像在深圳做生意，得看“地皮”硬不硬，看“政策”松不松。
要是你是个实干派，喜爱去现场看，去听房东聊天，那你能够去各个区的“老工业区”转转，看看那里有没有闲置的，有没有改得不错的，那里藏着大量真金白银的好价。 总而言之，深圳的厂房租金，没有固定的公式。它是个动态的、博弈的过程。
你想租一个能落地的，还得动脑筋；你想租一个便宜的，还得耗工夫。别总想着“起初、其次”，先看看能不能租下来，再谈价格。
毕竟，在深圳，能租到，比租便宜更关键。
要是你真能搞定一个好地址，那一年省下来的钱，就抵得上你在银行里的利息。
故此，别被那些网上的模板骗了，多去现场转转，多和房东聊聊，这才是行规。